【课程背景】：
今天，房地产企业面临着巨大的机遇与压力：
机遇：
1.技术趋势：互联网大数据，颠覆传统行业，包括房地产开发；
2.社会趋势：我国正处于城镇化的中期，城镇化过程还有20年；
3.政策趋势：资源配置由市场决定，政府将退出市场，购买服务。
房地产行业已告别了十年暴利的“野蛮生长”，“下半场”的玩法将发生很大变化。所有的房地产企业重新回到一个起跑线。
压力：
1.从行业看，宏观经济结构的调整，势必挤压房地产行业的利润。利润平均化是趋势；
2.从市场看，房价已经到了阶段性高点，市场供过于求日趋严重；
3.从政策看，开发贷款，预售政策，土地增值税，房产税等政策变化。
土地盈利模式已经过时，取而代之的是新的商业模式。
对房地产企业来讲，这无异于二次创业。
开发商80%的问题出在运作系统， 二次创业需要创新运作系统
【课程时长】：
1—2天（6小时/天）
【大纲内容】：
第一部分系统创新：
根据近二十年对房地产开发行业的实践、思考与总结，我们提出了管控链、价值链和供应链为三条主线的房地产企业专业操作系统。
这是开发商企业运作必须具备的视野与能力。
房地产开发运作系统总成
——一级子系统
——二级子系统
——三级关键点
房地产开发运作系统常见问题解析
第二部分房地产开发系统与关键点详解:
一、企业管控创新：开发商的四基管控系统
管控系统的四个基本点：
v开发商企业的资源配置（管好人）架构管理系统
v开发商企业的系统运营（管好事）计划管理系统
v开发商企业的投入控制（管好投入）成本管理系统
v开发商企业的产出控制（管好产出）绩效管理系统
1.创新架构管理
问题：开发商架构管理中普遍存在资源配置不合理，职责不清，扯皮推诿，效率低下，管理成本高企等问题。怎么解决这些问题？
创新点：
v以专业优化组合配置资源配置
v简约、精细化架构管理系统
要点:
v专业优化组合
v专业设置及组合
v简约管理架构设计
v职能工作细分
v部门职能的工作清单
v操作部门的接口
v岗位责任系统
v定岗定编
v职务说明书
v运作权限系统
v部门职责权限
v各种审批流程
3.创新计划管理
问题：开发商运营中普遍存在工作衔接不畅，人员忙于奔命，效率低下，成本高企等问题。怎么解决问题？
创新点：
v建立四级计划系统
v完善计划管理机制
要点：
计划体系的内容：
v一级计划：战略规划及五年发展计划
v二级计划：经营计划指标、七大计划系统（项目开发计划、设计计划、总体工程计划、成本计划、销售计划、资金计划和管理计划模板）
v三级计划：部门月度计划模板
v四级计划：岗位个人周计划
计划的编制：
v计划主要节点的分层管理
v主要节点之间标准工作周期
v计划的分解与运行
v计划的监控与考核
4.创新成本管理
问题：开发商普遍缺失成本管理系统，各种浪费，极大地吞噬了项目的利润。怎么解决问题？
创新点：
v建立全程、全员成本管理系统
v市场倒推式的造价定位方法
要点：
v建设前期成本控制
v目标成本与责任成本
v成本控制指导书
v建设过程成本控制
v动态成本控制
v建设后期的成本控制
v结算、决算与成本考核
5.创新绩效管理
问题：团队管理中普遍存在能力与动力不足，团队执行力低下，项目不能取得预期利润等问题。怎么解决问题？
创新点：
v过程与结果并重的双重绩效管理
v量化简单的绩效考核指标
要点：
v项目绩效考核
v项目绩效考核中的二次分配
v项目绩效考核指标
v骨干人员的长期激励机制
v月度目标管理考核流程：
v计划考核指标的量化
v绩效工资体系的建立
v多元考核主体的考核办法
二、项目运营系统创新：6大增值点的项目价值链管理
房地产项目开发的六大价值增值点构成项目的价值链，每个点都要为项目增值。
1.创新项目决策
问题：传统拿地的风险在于项目能否赚钱基本取决于房价上涨。怎么解决问题？
创新点：
v投资决策系统
v投资分析模型
要点：
v项目论证管理流程
v项目初步设计分析
v项目成本估算方法
v土地的投资价值
2.创新项目策划
问题：策划报告普遍严重脱离市场和成本要求。没有可操作性。怎么解决问题？
创新点：
v四维项目策划系统
要点：
v项目策划管理流程
v客户定位（客户细分与需求调研）
v造价定位及项目成本测算
v产品定位（项目主题及物业发展建议）
v项目运营定位
v项目策划任务书
v四维项目策划
v客户定位（客户是谁，需要什么）
v造价定位（客户支付能力，造价标准）
v产品定位（项目核心问题，做什么产品）
v运营定位（项目开发节奏，经营目标）
3.创新设计管理
问题：很多开发商只有设计委托，没有设计管理。怎么解决问题？
创新点：
v三度设计管理系统
要点：
v设计委托管理流程
v设计任务书
v设计评审及优化
v设计跟踪服务
v设计变更
4.创新工程管理
问题：甲方不会作甲方，造成进度失控、质量失控、成本失控。怎么解决问题？
创新点：
v甲方工程关键点管理系统
v甲方工程管理的角色
要点：
v甲方工程部的角色与作用
v工程管理流程
v工程管理指导书及工程管理标准
v甲方现场管理十大关键点
v客户敏感质量问题的防治
v物业移交管理
v保修期内的维修管理
5.创新营销管理
问题：销售服务不到位，是买方市场销售的基本问题。怎么解决问题？
创新点：
v服务营销系统
v一站式销售服务
要点：
v营销策划管理
v案场内部管理
v销售服务管理
v销售价格管理
v销售费用管理
v客户事务管理
v销售变更的管理
6.创新客户管理
问题：开发商普遍轻视客户管理，既丢了财，也丢了人。怎么解决问题？
创新点：
v三位一体的客户服务系统
v客户资源管理与经营
要点：
v客户满意度提升计划
v产品服务
v销售服务
v物业服务
v客户俱乐部运作
三、外包管理创新：开发商的供应链管理
问题：不会管理外包供方，不能借力赚钱是开发商普遍存在的短板。怎么解决问题？
创新点：
v供应链管理系统
要点：
外包管理流程
招投标管理
v招投标管理流程
v工程采购招投标
v甲供材设采购招投标
外包业务任务书
v项目策划任务书
v设计委托任务书
v工程管理指导书
v营销策划任务书
外包合同
v设计类合同
v工程类合同
v营销类合同
外包成果评审
v各类外包评审的流程
v各类外包评审的标准
v各类外包成果的验收
