房地产总裁不能不知道的解税密码与纳税风险管控
主讲老师：李记友
课程大纲
引言：房地产总裁必须关注的五大事
1、用什么策略拿地？
案例：某企业绑定一批品牌锁定地价拿地
2、用什么策略进行产品定位？
案例：大理两个别墅项目成功与失败
3、用什么策略把产品卖好？
案例：先造一座湖，后建一座城
4、用什么策略融资？
5、用什么策略把税收处理好？
第一讲 找到解税密码到底有多重要？
◇ 企业总裁如果找不到解税密码，就会有以下两大后果:
第一个后果：税收不优化，企业利润被缩水 第二个后果：税收隐忧不断，涉税风险巨大
◇ 而相反企业如果找到了解税密码，一下子税款节省了，纳税风险也没了。
第二讲 什么是解税密码？
一、解税密码存在的两大前提
（一）企业适用税法的多样性是企业进行税收优化的第一前提
（二）业务性质不同，适用税收政策必不同，税收结果也必然不同，这是企业进行税收优化的第二个前提
二、解税密码的两大维度
（一）纳税风险可控 （二）税款节省
三、解税密码三大特征
（一）合法性 案例：土地评估入账
（二）合理性 案例：一半开租金，一半开物业费
（三）可操作性
第三讲 解税密码藏到哪里？
一、企业为什么很难找到解税密码？
（一）企业家税务战略误区影响了解税密码发现
（二）企业对税法精通程度影响了解税密码发现
（三）企业财务角色缺失影响了解税密码发现
二、那么如何建立寻找解税密码机制呢？
第四讲 房地产开发企业各阶段解税密码
一、公司设立阶段解税密码
二、土地取得阶段的解税密码
三、规划立项阶段解税密码
四、开发建设阶段解税密码
五、项目销售阶段的解税密码
六、项目清算阶段的解税密码
七、企业利润分配阶段的解税密码
八、企业退出阶段的解税密码
九、企业融资阶段的解税密码
十、企业日常费用支出阶段的解税密码
第五讲 房地产开发企业核心税种解税密码
一、营业税解税密码
（一）房地产开发企业涉及营业税的几种情形
（二）房地产营业税中关键解税密码
二、土地增值税解税密码
（一）房地产开发企业涉及土地增值税几种情形
（二）房地产开发企业土地增值税收入确认难点问题的解税密码
（三）房地产开发企业土地增值税扣除项目难点问题的解税密码
（四）土地增值税预征中的解税密码
（五）土地增值税清算中的税收难点问题解税密码
（六）土地增值税税收优惠难点问题解税密码
三、企业所得税解税密码
（一）房地产开发企业企业所得税一般规定
1、收入确认中应关注税务问题
2、不征税收入确认问题
3、房地产免税收入确认问题
4、扣除项目中的确认问题
5、资产损失的扣除问题
6、固定资产扣除问题
7、无形资产的扣除问题
8、企业重组中的税务处理
（二）房地产开发企业行业难点问题解税密码
1、关于预征中有关税收难点问题的解税密码
2、开发产品完工确认问题
3、收入确认税务处理
4、成本费用扣除问题
5、计税成本的核算
6、吸收其他企业资金的合作建房问题
7、换取开发产品为目的,将土地使用权投资
8、房地产企业所得税的核定
四、契税解税密码
五、房产税解税密码
（一）涉及房产税的几种情形
（二）房产税中难点问题的解税密码
（三）房产税近年的政策变化
