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《商业综合体工作坊》课程讲义
——商业定位与规划设计坊
背景：房地产行业进入下行周期，为培植城市税源，政府将综合体地块中的商业配建指标日益放大，商业地产领域竞争持续加剧。与此同时，因为不能合理的规划产品布局与商业动线，越来越多的商业项目无法招商、无法销售，直接导致项目烂尾、开发企业债台高筑。怎样合理规划一个综合体项目，成为行业的重大难点问题。课程由主持过60多个商业地产项目策划与设计的原万达高管研发，深度破解商业综合体规划设计原理，带你找到合理设计综合体产品的实用方法。
课程收获：
1、掌握商业项目规划设计的工作步骤
2、掌握商业项目市场定位的工作步骤
3、掌握消费客群模拟画像的方式方法
3、找到与竞争项目PK的产品差异化策略
4、掌握设计参数背后的指导意见
5、掌握商业项目交通组织及内外部动线的设计原理
6、完成一个真实综合体项目的产品布局方案
授课特色：真实案例，分组沙盘模拟练习
对象：1、商业综合体开发公司董事长、总经理及高管
2、商业管理公司高管
3、规划设计公司高管及中层干部
时长：2天12小时 或2天1晚15小时
（若增加实际案例现场走访环节则需要2天1晚15小时）
课程大纲：
一、分组与破冰介绍（20分钟）（5-7人/组）
每组有一位深度熟悉项目情况的工作人员加入
每组有一位有商业招商经验或者规划设计经验的人员加入
设置分组角色（组长、秘书、粮草官、新闻官、情报官，人数多增设副组长、一秘、二秘等角色）、互相自我介绍
二、老师介绍课程的形式与方法（10分钟）
三、案源方进行项目概况介绍(1小时)
（每组下发案例）
1、 城市概况与城市经济发展状况
2、 项目地块红线图（含指标）
3、 项目规划设计指导意见
4、 项目周边实景概况（在地块的N个角原地360度拍摄15秒小视频+照片10张以上）
（接受老师与学员提问）
四、沙盘模拟第一节：消费者画像（2-2.5小时）
1、 讲师概括介绍客群模拟的3个维度与工作方法
（一二级商圈范围、人口数量统计、人口质量剖析、消费发展趋势）
2、 案源方进行项目介绍
A、 项目周围1公里办公楼宇面积、入驻单位概况统计
B、项目周围1公里企事业单位概况统计
C、 项目周围1公司现有商业与公建设施概况介绍
D、 项目周围3公里小区数量、人口统计
3、小组研读资料、小组讨论
4、小组成果汇报
5、 小组开杠（依发言顺序发言者选择另一小组开杠）
6、讲师点评（项目消费者画像总结）
五、 沙盘模拟第二节：差异化竞争（2-2.5小时）
1、 讲师概括介绍差异化竞争的4个维度与SWOT分析工具
（区域属性、公建支持、竞品优劣势、地块优劣势）
2、案源方进行项目介绍
B、 项目周围5公里集中商业体（2万平米以上）概况介绍
B、城市总体规划与商圈专项规划（标注项目位置）
3、 小组研读资料、小组讨论
4、 小组成果汇报
5、 小组开杠（依发言顺序第一发言者选择另一小组开杠）
6、 讲师点评（SWOT分析与竞争策略模型）
六、沙盘模拟第三节：产品组合（2-2.5小时）
1、讲师概括介绍产品组合定位的3种逻辑解构与方法
（趋同放大策略、以我为主策略、以小博大策略）
2、案源方进行项目资料介绍
A、城市商业网点布局、酒店布局及最近1年公寓写字楼产品市场销售情况统计
B、企业背景介绍（成立时间、规模、过往开发案例）
3、 小组研读资料、小组讨论
4、 小组成果汇报
5、 小组开杠（依发言顺序第一发言者选择另一小组开杠）
6、 讲师点评
七、沙盘模拟第四节：规划布局（2-2.5小时）
1、讲师概况介绍规划布局的4原则与优秀案例
（开口选择、动线结构、入市节奏、形象展示）
2、 案源方进行项目资料介绍
A、 项目规划设计指导意见
B、董事长关于项目规划设计的倾向性要求（3-5条）
3、 小组研读资料、小组讨论、绘图
4、 小组成果汇报
5、小组开杠（依发言顺序第一发言者选择另一小组开杠）
6、讲师点评
八、颁奖与结案总结：1小时
1、各小组考核结果及颁奖
2、4+2商业地产开发战略讲解
3、课后作业布置
课前准备：
1、 内训：公司需至少提前2周与讲师电话沟通并按要求准备相关辅助资料，提前5天将相关资料发送老师邮箱。讲师提前一天抵达现场考察项目并与公司负责前期规划的人员（助教与公司案例介绍人）讨论项目设计方向与课程环节模拟。
2、 公开课：机构需提前一个月征集案源方，提前15天筛选出3家案例项目供给单位信息与项目资料发送老师邮箱，讲师筛选后与案源方至少提前10天电话沟通并要求该案源方按要求准备辅助资料，案源方提前5天将相关资料发送老师邮箱，讲师与案源方人员提前一天到开课城市进行会面，进行课程环节模拟。
3、 物料：大白板一块，大白纸若干，A4纸100页，A3纸2页/学员，像皮、直尺、铅笔、水彩笔每组一套
讲师概况介绍：
张昌祥，78年生人，律腾商旅文集团总裁，原万达集团高管、万达商管集团南区副总经理，原中梁商业地产执行总裁。商业地产行业从业20年，先后从事市场调研、产品规划、项目销售、项目招商等基层岗位10多年。主持过全国1-4线城市60多个综合体物业的产品定位与规划设计工作，主持过全国1-4线城市30多个大型商业项目的招商与运营工作。
