一、我国住房租赁市场的现状与发展前景
1、需求端：流动人口促长租赁刚需、租售背离引发购房需求溢出
（1）城镇化进程中的流动人口衍生租赁需求
（2）畸形的租售比、限购限贷挤压出需求
（3）个体租赁消费周期延长，间接增加租赁需求
2、供给端：租赁房源供给不足、现有租赁市场痛点较多
（1）租赁房源不足
（2）租赁市场亟待规范
3、对比国际：租赁市场规模有待提高
（1）租赁人口占比有待提高
（2）租金规模有待提高
二、我国住房租赁市场出台的主要政策解读
（一）中央层面的政策
1、2015年住建部等部委相继出台政策发展住房租赁市
2、2016年国务院出台：
（1）推进新型城镇化建设
（2）加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见
（3）“推进REITs试点”等
（4）“发展租购并举的住房制度”列为工作重点
3、2017年5月《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见
（二）地方政府的政策
1、库存压力小的省份提出要加快租赁用地供给
2、库存压力大的省份则强调利用好存量用地
3、多数省份允许改建商品房用于租赁，并加快培育专业租赁企业、鼓励房企转变为租购并举型。
4、50%以上省份提出要允许公积金支付房租推进REITs试点、支持符合条件的租赁企业发行债券、不动产证券化产品
5、对租赁企业给予税收优惠、通过发放租房补贴，鼓励新市民从市场租赁房源。
（三）住房租赁的政策支持可归纳为以下几类：
1、供给：供地上，加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。
2、金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进REITs试点。
3、财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。4、法律：立法，切实推进租购同权。
（四）典型案例：
1、北京利用集体土地建设租赁住房
2、佛山建专业化租赁平台
3、上海推出租赁用地
三、金融支持与租房市场运营模式
（一）资金端：金融支持力度加强，两支公寓ABS产品发行
1、贷款支持，如：利率优惠、开发贷展期、政策性信贷支持。
2、鼓励融资工具创新，如不动产证券化产品，房屋租金收益权质押贷款等
（1）魔方公寓信托受益权资产支持专项计划
（2）自如房租分期信托受益权资产支持专项计划
（二）运营模式
1、重资产运营的三类模式
（1）政府主导型：购买存量商品房或自建住宅，作为房源
（2）国企主导型：通过自建、购买、资产划拨等方式获得房源
（3）私企主导型：竞得自持商品住宅、非住宅改造等
2、轻资产管理的两类模式
（1）改造式长租
（2）零散式长租
3、长租公寓运营商与龙头房企涉足
（1）近年来成立的主要长租公寓品牌及其基本情况
（2）龙头房企长租公寓布局现状及未来规划
4、典型案例
（1）典型品牌案例分析：魔方生活服务集团
（2）典型品牌案例分析：旭辉领寓
