【培训对象】：
房企高管、项目负责人、财务总监、税务总监、财务经理
【培训时间】：
1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）
【课程大纲】：
引子
第一章 土地一级开发的三大运作模式与四大盈利模式
一、一级开发的政府部门与企业的角色
二、一级开发的三大运作模式与四种方式解析
三、企业土地一级开发的4大盈利模式与案例解析
第二章 土地一级开发项目成本的构成与测算依据
一、项目前期费用与测算依据
二、征地、拆迁费用与测算依据
三、公共区域市政基础设施建设费用
四、区域内公共环境景观建设费用
五、区域内公共配套设施建设费用
六、工程建设其他费用与测算依据
七、管理费与测算依据
八、财务费用与测算依据
九、销售费用与测算依据
十、应纳税费与测算依据
十一、不可预见费与测算依据
第三章 土地一级开发项目成本的测算报告编制
第一节 土地一级开发项目的投资估算
一、总投资估算
二、估算所依据的相关资料
三、估算依据的相关文件
第二节 土地一级开发项目的投融资分析
一、资金使用计划
二、融资额度及融资成本
三、融资渠道及模式
四、贷款本息偿还
第三节 土地一级开发项目的经济效益测算及分析
一、测算及分析前提
二、相关数据的确定
三、经济效益分析
第四节 土地一级开发项目的财务分析
一、项目财务盈利能力分析
1、财务内部收益率FIRR(%)
2、财务净现值NPV(万元)
3、投资回收期(年)
4、投资利润率
二、偿债能力分析
三、资金平衡分析
第五节 不确定性与风险分析
一、不确定性与风险
二、不确定性分析
1、盈亏平衡分析
2、敏感性分析
第四章 二级开发土地增值税清算的开发成本要点解析
一、土地征用及拆迁补偿费
二、前期工程费审核要点
三、建安工程费审核要点
四、基础设施费审核要点难点与案例解析
五、公共配套设施费的审核要点与难点解析
六、开发间接费用审核要点与难点解析
七、房地产开发费用的审核要点与难点解析
八、土地使用权金额和开发成本之和的加计扣除要点与难点解析
九、“九项费用”在土地增值税清算中的具体处理
第五章 土地一二级开发过程中涉及税费分析与账务处理
一、完全的政府主导模式税费分析与账务处理
二、政府主导下市场化运作模式税费分析与账务处理
三、地方政府土地返还款五大模式账务处理与涉税筹划
1、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房
2、土地出让金返还:用于建设公共配套设施(学校、医院、幼儿园、体育场馆)
3、政府主导拆迁：土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
4、政府主导拆迁：土地出让金返还用于支付拆迁费用(代理拆迁、拆迁补偿)
5、政府主导拆迁：土地出让金返还未约定任何事项&只是奖励或补助
案例1：某地产公司与土地储备中心合作开发生地的涉税处理
案例2：某房地产企业土地一级开发合同的账务处理分析
案例3：某房地产企业与政府开发土地协议的账务处理分析
总结：土地一级开发项目成本的管理与控制体系构建
一、土地一级开发项目成本管理的工作体系
二、土地一级开发项目成本管理制度及流程
三、土地一级开发项目成本管理的关键环节
