房地产项目总视角下的财务管理
（2天）
课程背景
在房住不炒的整体基调下，宏观调控政策前稳后严，融资收紧，房企将面临前所未有的现金流压力，如何改善项目现金流？如何为项目融资都是首要考虑的问题；
营改增、国地税机构合并、大数据应用、征管系统升级互通带来了涉税信息日益透明化，房企税务风险越来越大，如何在项目开发各阶段做好税务筹划，也是项目总要了解的财税技巧；
此外，读懂财务报表，通过财务分析的方法找到项目管理中的黑洞，运用专业的手法降本增效，实现项目利润最大化，也是地产公司项目总必须具体的财务管理技能。
课程对象
老板、董事长、总裁/总经理、事业部总经理、项目总经理、分子公司总经理、首席财务官/财务总监、财务经理、企业中高层等。
课程收益
读懂项目财务报表
掌握项目超级指标的解读方法及改善方法
掌握改善项目现金流的方法
掌握房地产项目公司融资方式
掌握“零利息”的内部融资创新18法
掌握通过项目预算控制成本费用的方法
掌握房地产项目不同阶段的税筹重点
课程亮点
实战派风格，追求“落地”文化，针对性强，诊断式、咨询式培训解决企业痛点，生动幽默，通过视频、分组讨论、点评、角色带入等教学手段，调动学员的参与性和积极性。
确保课程：听得懂、拿得走、用得上、有实效。
课程大纲
第一单元如何阅读和分析项目
n房地产行业的整体业绩和负债水平等经营信息如何影响资本市场
n资产负债表（面子）
资产负债表关注点
n利润表（底子）
利润表的关注点
n现金流量表（银子）
现金流量表的解读
现金流量表的关注点
【分享】一表辨识项目资金链是否安全
【课堂PK】从项目总的视角分析这个房地产公司的现金流是否安全
n一图看懂三张表的勾稽逻辑关系
第二单元 项目超级指标分析
n“三条红线”对房地产的巨大冲击
n解决三条线超标危机的有效方法
【工具分享】降低资产负债率的妙招
【工具分享】降低资产负债率的运营控制
营运能力指标分析，看是否会管理项目
各关键节点计划完成率
【案例】碧桂园给你一个”五星期的家“
【工具分享】作业标准时间表发布受控
盈利能力指标分析，看项目赚钱能力如何
ROE
IRR
ROA
MOIC
【案例】万科华发项目的盈利分析指标
盈利质量指标分析，看盈利中有多少可以兑现
销售回款率：
前期未回应收款回款：
【工具分享】应收账款递进式催收技巧40法
第三单元 如何改善项目现金流
【互动】利润重要还是现金流重要？为什么盈利的企业会倒闭？什么原因导致企业资金周转不灵？
n现金流的重要性
【案例】土地储备的货值超过8000亿元的福晟集团资金链断裂
【案例】千亿级的泰禾地产会“成长型破产”吗
n如何改善现金流
【分享】房企“互联网+”的现金流自救
n“量入为出”控制资金及难点应对
【工具分享】“酌量效益优先法”解决预算费用不够分配
n如何使用五维资金计划预防资金危机
【工具分享】万科多层级的资金计划套表
第四单元 房地产项目融资
n融资渠道选择
内部融资
债务融资（前融，开发贷，abs， 经营性物业贷，reits）
股权融资
【课堂互动】房地产项目“零利息”内部融资18法
n融资成本计算
加权平均资本成本
第五单元 项目成本费用的控制
n目标成本管控
【分享】倒挤项目的目标成本
n期间费用管控
预算制定
预算预警
【分享】某项目的预算预警指标
【工具分享】房地产广告费用优化
第六单元 房地产项目税务筹划
n取得土地阶段的税务筹划
【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税
n规划设计阶段的税务筹划
【筹划案例】业财融合规划设计方案决定了项目的主要税负
n开发阶段的税务筹划
【筹划案例】建筑安装工程费税筹
【分享】建安成本高于平均造价的“正当”理由
n销售阶段的税务筹划
【筹划案例】销售价格的税务筹划
【课后答疑】回答学员现场提出问题
